升龙旧改“出局”

　　文/乐居财经 吕秀伦

　　偌大的旧改江湖上，从不缺少奇闻逸事。不久前，夏园旧改易主，合生联合广州国资从升龙手中接手项目。此次升龙被“炒鱿鱼”，是经过村民代表表决通过的。

　　实际上，早在去年夏天，夏园旧改村民便已动了把升龙“踢出局”的心思，只不过一年后才终落下了实锤。外界普遍认为是，项目进展缓慢，村民不认可，才有了如今这出“你不行，换别人上”的情景。

　　在项目投入四年精力的升龙或许并不服气。一起因合同**，透露了这家房企的不甘。8月初，升龙方面告夏园股份经济联合社的诉状即将开庭。

　　曾几何时，升龙这条“过江龙”在广州旧改市场上曾两年拿下9个项目、创造近千亿投资额的神话。当时，这家房企的年销售业绩才不过100多亿。

　　之所以能掀起波澜，一个重要原因指向了升龙在融资方面的长袖善舞。如今，因项目进展缓慢而被“炒鱿鱼”，在广州整个旧改市场上都是罕见。不仅于此，升龙旗下其他许多项目进展也不佳。

　　外界不由质疑那个曾经拿旧改拿到手软的升龙，当下怎么了？

　　升龙被“炒鱿鱼”

　　升龙在广州夏园旧改项目上终没能逃过“四年之痒”，而分道扬镳。

　　不久前，在夏园社区经济联合社召开了经联社股东代表（居民代表）大会上，表决通过夏园经济联合社拟与广州科合城市更新有限公司签订前期协议，由广州科合为后续夏园旧改提供前期服务工作。

　　广州科合似乎为夏园旧改而生，6月下旬刚刚成立，次月便接手了该项目。该公司由合生集团旗下广州华景商务管理持股70%，另外30%股份则在科学城（广州）投资集团旗下广州科城中源投资手中。

　　这也意味着“易主”后，夏园旧改将由国企与民企共同开发。

　　在夏园旧改项目上，升龙早有被“炒”迹象。去年夏天，黄埔夏园召开了表决大会，股东代表讨论了3个议题。其中就包含，要求升龙退出黄埔夏园村旧改。

　　理由在于，“由于夏园旧村改造前期服务单位广州嘉龙置业未按照合同约定履行义务构成违约．．．夏园股份经联社行使单方解除权，要求其退出夏园旧村改造项目。”

　　据当时媒体消息，本次表决的议题获得了高票通过，而且有公证处和律师见证。彼时，外界普遍认为改造工作进展缓慢，或许是升龙被要求退出的重要原因。

　　据乐居财经获悉，广州嘉龙置业由黄淑燕、谢菲雅二人各持股99%、1%，虽然在股权上与升龙无关联，但外界普遍认为，广州嘉龙置业正是升龙旗下的项目公司，而谢菲雅旗下的广州方升房地产也曾是升龙名下的公司。

　　今年2月，黄淑燕、谢菲雅还将他们所持有的广州嘉龙置业股份悉数出质给了广州农村商业银行华夏支行，股权数额合计价值3500万元。

　　眼下，升龙被踢出夏园旧改已然成真。对于这家“过江龙”来说，也颇具“败绩”意味。毕竟在广州旧改进程当中，被动中途退出旧改项目前期服务的企业实属罕见。

　　值得玩味的是，一则案号为（2022）粤01民初431号显示，因合同**，广州嘉龙置业向**对广州市黄埔区穗东街夏园股份经济联合社提起了诉讼，将于8月开庭。不难看出，这则**大概率指向升龙方面不满被对方踢出局。

　　入主夏园旧改，正是升龙在广州高歌猛进时的产物。时间回溯至2018年7月，夏园经济联合社与广州嘉龙置业签订了前期服务合同，由升龙为夏园旧改提供前期服务工作。夏园项目改造面积114.65公顷，堪称“旧改航母”。

　　升龙“重仓”广州旧改市场的算盘在2017年就已显现。那一年，升龙除了着手成立广州公司，还伙同珠江实业、富力地产等多家本土知名开发商成立了广州城市更新协会。第二年，它就以12亿元拿下南沙区金洲冲尾自然村旧改项目。

　　此后，升龙一路“狂飙”。尤其在2019年，他接连摘得蔡边一村、群星村、汤村和沙溪村四个体量颇为庞大旧改项目。有信息指出，这四个项目资金规模达到500多亿，总用地面积占到了广州当年旧改招标项目的66%。

　　升龙也凭借着这四个巨无霸项目，傲视群雄，成功登顶广州“旧改王”。一年后，升龙又相继入局南湾社区、明经村等四个旧改，使手上的城更项目投资额接近千亿。

　　“蛇吞象”背后的融资术

　　虽然拿旧改项目拿到手软，但是升龙在许多项目进展上，却被外界指责进展缓慢，患上了“拖延症”。这是哪里出了问题？

　　其实，这与开发商资金实力密切相关。众所周知，旧改不仅资金沉淀量巨大，动辄就需要数十亿，乃至数百亿的资金投入，而且还具有开发周期长的特点，短则3-5年，长则8-9年，甚至更久。

　　因此开发商想要获得回报，就得熬过漫长黑夜，而期间就需要巨额的资金支撑。一旦资金链承压，项目便危在旦夕，去年即便素有“旧改王”之称的佳兆业也没能逃过暴雷的命运。

　　而升龙在过去几年间，一口气吞下数个旧改项目，并且项目还是同时进行。于升龙而言，自身只能称得上是一家规模并不算大的区域性房企，资金压力显而易见。

　　机构数据显示，2018年，升龙集团销售金额（流量金额）为132亿元，2019年销售金额（全口径金额）为105.8亿元。

　　外界颇为好奇的是，销售额仅百余亿的房企是如何撬动投资额近千亿的旧改项目，它的融资输血渠道又是什么？

　　公开资料显示，2018年开始，升龙就游走在广州各大银行之间寻找融资，甚至掌舵者林亿亲自带队频频拜访广州区域的银行高层。这一事迹也被媒体频频提及。

　　实际上，该房企融资顺利与升龙董事长助理兼投融资中心总经理郑景山密不可分。他有着丰富的银行系统阅历，曾任交通银行龙岩分行行长、交通银行福建省分行授信部总经理。

　　彼时，升龙相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行等多家银行签约，展开三旧改造方面的合作，获取资金支持。与广州本地多家银行的合作，让升龙在2018年前后并不“差钱”，这也就有了后面它在广州旧改江湖上的大举攻城略地。

　　不仅如此，升龙还是广东华兴银行的二股东，持有12.5%股份，它曾频频将其所持有广东华兴银行股权进行出质。

　　比如，2018年1月22日，升龙两次将广东华兴银行合计约5.51亿股股权数额出质予交银国际信托；同日，它还将该行价值2.78亿股权数额出质予厦门银行福州分行，四年过去，目前这笔股权出质仍属于有效状态。2020年夏天，升龙又将该银行1.095亿股权数额出质予厦门国际银行珠海分行。

　　虽然说升龙是融资达人，但此举也凸显了它对资金的迫切渴望。目前，升龙作为出质人，融资已高达16笔，其中不乏大手笔融资。

　　例如，今年2月，升龙将广州水墨江南房产价值9800万元股权数额出质予广州农村商业银行华夏支行，紧接着3月底，升龙又将广州升龙方圆置业价值1.2亿元股权数额出质予建设银行广东省分行。

　　广州农村商业银行华夏支行是升龙背后的大金主。单单去年一整年，升龙就将5家公司股权出质予该行，换取12亿元融资。

　　除了银行以外，信托和AMC机构也为升龙“输血”不少，包括了平安信托、中建投信托、中国华融资管福建省分公司等。

　　除了“亟需”资金外，升龙的高管层面也陷入了动荡局面。因曾经的高歌猛进，升龙引进了数位明星高管，包括前实地CFO李斌，原碧桂园文商旅集团副总经理刘嘉，以及曾在俊发、阳光城任职的张海民。

　　虽然斥重金引入职业经理人，但是却留不住他们，加盟三天后的李斌便火速离职。对此，升龙站出来否认称，李斌未入职。但板上钉钉的是，2021年6月，张海民从升龙离开，加盟旭辉。

　　资金实力不占优势、高管动荡下的升龙，近年来也渐渐没有了当年的势头。

　　“游牧式”打法

　　乐居财经查询获悉，升龙集团成立于2007年8月，注册资本30亿元，由林亿和刘榕各持股98%、2%。

　　据**资料显示，升龙集团由林亿于1999年创办于福建，总部位于上海，是一家集地产开发、资产管理、商业运营、金融投资为一体的全球化城市综合运营商。目前，升龙对外投资企业达53家（11家已注销），主要涉及房地产业，分布在广东、河南、江苏等地。

　　然而，这些对外投资企业却并不让林亿省心。其中，升龙旗下不少河南企业被贴上了经营异常或者被执行人、失信被执行人的标签。例如，郑州御龙置业、洛阳升龙置业、郑州泽龙置业、郑州元龙房地产等。

　　这些河南企业，也撕开了升龙在豫的往事。虽然创建于福建，但升龙发迹于河南，它在河南的知名度甚至可以与本土房企建业相媲美。

　　资料显示，2005年，升龙进军中原房地产市场，首战便击败建业，成功夺下郑州燕庄城中村改造项目。该村后来也摇身一变，成为郑州标志性的城市综合体——曼哈顿广场。

　　在此后几年间，升龙先后开发了包括升龙凤凰城、升龙国际中心、升龙天汇广场在内的十几个项目，成功改造了14个城中村。有媒体报道显示，随着在河南的跑马圈地，到2013年时，仅郑州一地，升龙销售额就突破100亿，成为郑州首个进入“百亿”阵营的开发商。

　　伴随着自身规模不断扩大，升龙相继把*口瞄准南京、西安以及海外市场。2013年后，升龙相继以十几亿美元的大手笔，在澳洲、美国、英国等地拿下多个地块。

　　很快，时间来到了升龙在郑州的下半场，****频发，口碑急剧下滑。其中为令人唏嘘的是“郑州业主**遭开发商棍打**”，该**还登上了百度百科。

　　2015年5月，在升龙天汇购房的业主在售楼部门前**，到了下午两点半，“60多个人从售楼部冲出来，穿着黑衣服，手拿棍棒，见到我们就追着打”，彼时业主称。还有说法称，开发商组织100多人围殴业主。该开发商指的便是升龙。

　　业主**起因则指向，升龙天汇宣传时强调“人车分流、人车分层”，他们认为，地上停车位与这一宣传不符，涉嫌虚假宣传。

　　****后的没过几年，升龙便淡出了郑州市场。而这时，曾经高调进入的南京市场也并不安宁，升龙在南京的首个项目升龙汇金中心因涉嫌非法集资，遭遇数百名业主的“围追堵截”。对此，升龙也称自己是受害者。

　　此外，以南京升龙房地产开发为例，它不仅欠了印花税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等8项税种，新发生欠税总金额1300.05万，被国家税务总局南京市税务局通报。同时，该企业还4次被列为“被执行人”，被执行总金额达64.75万。

　　是非之下，升龙在南京的口碑也不佳，便选择了“沉寂”。之后，它又将目光盯向了广州，这也就有了升龙在广州旧改市场上的叱咤风云。

　　升龙在房地产市场上打法也被外界戏称为“游牧式”，“打一*换一地”，选定一个城市，倾注所有资源，深耕后迅速撤退。

　　至于升龙老板林亿，颇为神秘低调，公开资料中鲜有提及。早年林亿主要从事工程和装修生意。坊间传闻称，在此期间，他遇到了“贵人”利嘉集团老板陈隆基。

　　从1993年开始，林亿就跟随陈隆基开发项目做工程和装修，后又做起电梯业务。眼下升龙集团的名称，正是起源于他经营的电梯品牌。

　　目前，林亿旗下除了升龙集团外，还有福建升龙投资、福建元龙投资、上海尚锦置业、上海朴想企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、广州创旭进出口、南京升龙房地产开发、福州聚达投资等7家对外投资企业。

　　而升龙二股东刘榕名下还投资了福州瑞缘广告（70%）、深圳绿松跨境贸易科技（100%）和深圳绿松实业（50%）。例如，福州瑞缘广告名下有新乡市又一城国悦置业，这家公司于2020年和2021年曾在新乡不断拿地。

　　不过，面对升龙在广州旧改市场上的窘境，林亿内心或是复杂，毕竟夏园旧改还未赚的盆满钵满，便被踢出局。而此时的他也在紧锣密鼓筹备另一件重要事情，便是他控制下的物业企业万盈服务上市。

　　去年，赶在中秋节前夜，万盈服务在港交所递交了招股书。但在今年3月20日该企业招股书便失效。后续，林亿再无投递新招股书，万盈服务能否成功登陆资本市场存在很大变数。

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